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Ungleichbehandlung von Mietverträgen und Pachtverträgen bei Bestandzinsminderung nicht verfassungswidrig

News – 16.08.2022

Der Verfassungsgerichtshof (VfGH) hat in seinem Erkenntnis vom 30. Juni 2022 (G 279/2021) entschieden, dass die Differenzierung des § 1105 ABGB, wonach bei Fällen des außerordentlichen Zufalls (wie zB der COVID-19-Pandemie) Mietverträge und Pachtverträge in Bezug auf die zustehende Zinsminderung unterschiedlich behandelt werden, verfassungskonform und daher zulässig ist.

Nach der Bestimmung des § 1105 ABGB (Inkrafttretensdatum 1. Jänner 1917) kommt es beim Mietvertrag bei einer Gebrauchsbeeinträchtigung zu einem Zinsminderungsrecht im entsprechenden anteiligen Ausmaß. Bei einem Pachtvertrag hingegen kommt es jedoch nur dann zu einer Zinsminderung, wenn der Pachtvertrag einerseits auf höchstens ein Jahr befristet ist und der Ertrag um mehr als die Hälfte des gewöhnlichen gefallen ist. Bei Pachtverträgen mit einer Dauer von mehr als einem Jahr steht trotz Gebrauchsbeeinträchtigung überhaupt kein Zinsminderungsrecht zu.

Das vorliegende Erkenntnis des VfGH beruht auf einem Antrag auf Gesetzesprüfung des Bezirksgerichts Meidling. Von diesem wurde argumentiert, dass § 1105 ABGB verfassungswidrig sei, da Unternehmenspacht und (bloße) Geschäftsraummiete für den Betrieb eines Unternehmens nur schwer abzugrenzen sind und eine Ungleichbehandlung daher unsachlich ist. Die wirtschaftlichen Folgen der Gebrauchsbeeinträchtigung sind ident, unabhängig davon ob eine Fläche im Rahmen einer Unternehmenspacht oder Geschäftsraummiete in Bestand genommen wurde.

§ 1105 ABGB verstößt in seiner aktuellen Formulierung laut VfGH weder gegen den Gleichheitsgrundsatz (Art 7 B-VG) noch gegen das Grundrecht der Eigentumsfreiheit. Die Bestimmung befindet sich im Rahmen des Gestaltungsspielraums des Gesetzgebers, dies wird zusammenfassend begründet wie folgt:

  • Der Umstand, dass Unternehmenspacht und Geschäftsraummiete praktisch nur schwer abgrenzbar sind, ist nicht ausreichend für eine Verfassungswidrigkeit der Bestimmung, da einzelfallbezogen die richtige Einordnung getroffen werden kann.
  • Miete (Überlassung einer Sache zum bloßen Gebrauch) und Pacht (Überlassung der Sache zum Gebrauch und zur Fruchtziehung) unterscheiden sich in ihrem wirtschaftlichem Gehalt maßgeblich voneinander und eine Ungleichbehandlung ist daher zulässig. Wichtiges Merkmal für das Vorliegen eines Pachtvertrages ist eine Betriebspflicht, die den längerfristigen wirtschaftlichen Erhalt des Unternehmens gewährleistet.
  • Der Pächter profitiert bei einer guten Entwicklung des Pachtobjektes von erhöhten Erträgen und kann durch entsprechende eigene Anstrengungen das Ausmaß der Minderung des Ertrages aufgrund teilweiser Unbrauchbarkeit des Pachtobjektes selbst beeinflussen.
  • Die Parteien des Pachtvertrages haben die Möglichkeit, eine von § 1105 ABGB abweichende Risikoverteilung zu vereinbaren, wenn sie der Ansicht sind, dass die dort vorgesehene Regel für das konkrete Pachtverhältnis ungeeignet ist.
  • Auch die Ungleichbehandlung von kurz- und langfristigen Pachtverträgen ist verfassungskonform. § 1105 ABGB geht zulässigerweise davon aus, dass sich bei einer Durchschnittsbetrachtung gute und schlechte Wirtschaftsperioden längerfristig ausgleichen können. Sowohl bei landwirtschaftlicher Pacht als auch Unternehmenspacht hat bei langfristigen Pachtverträgen der Pächter eher als bei kurzfristiger Pacht die Möglichkeit, ertragsschwache Jahre durch ertragsstarke Jahre auszugleichen und ist es daher gerechtfertigt, dass bei kurzzeitiger Pacht eine Bestandzinsminderung möglich ist.

Zu betonen ist an dieser Stelle, dass die Bestimmung des § 1105 ABGB nur zur Anwendung kommt, wenn es sich um eine teilweise Unbrauchbarkeit des Bestandgegenstandes handelt. Wenn es zu einem gänzlichen Entfall der vertragsgemäßen Gebrauchsmöglichkeit kommt, so ist kein Mietzins und auch kein Pachtzins zu entrichten.

Praktische Auswirkungen der Entscheidung:

  • Es bedarf für die Geltendmachung pandemiebedingter Zinsminderung stets einer genauen Prüfung im Einzelfall, ob im jeweiligen Fall nun ein Mietvertrag oder ein Pachtvertrag vorliegt. Ganz maßgeblich hierfür ist eine vereinbarte Betriebspflicht sowie der Umstand, ob eine Bestandsache zur bloßen Nutzung oder darüber hinaus auch zur Fruchtziehung überlassen wurde und ob die selbständige Bewirtschaftung des Bestandobjektes vordergründig ist.
  • Beim Abschluss von Bestandverträgen sollte verstärkt darauf Wert gelegt werden genau festzuhalten, ob im Einzelfall ein Miet- oder Pachtvertrag vorliegen soll.
  • Bei Abschluss eines Pachtvertrages sollte genau bedacht werden, ob die Risikoverteilung des § 1105 ABGB für das jeweilige Pachtverhältnis geeignet ist, oder mit dieser Bestimmung im Falle einer Gebrauchsbeeinträchtigung kein zufriedenstellender Kompromiss gefunden werden kann (etwa weil ein wirtschaftlicher Ausgleich in den Folgejahren unrealistisch ist). Gegebenenfalls ist eine von § 1105 ABGB abweichende Risikoverteilung vertraglich zu vereinbaren.

Autor:innen

Johannes Edthaler
Rechtsanwalt | Partner
Sigrid Egger
Rechtsanwältin
Christina Geißler
Rechtsanwaltsanwärterin

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