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Präzisierungen des OGH bei der pandemiebedingten Mietzinsminderung

Corona-News – 16.12.2021

Nach der ersten Entscheidung des OGH zur pandemiebedingten Mietzinsminderung war unter anderem noch ungeklärt, welchen Einfluss staatliche Hilfeleistungen an den Geschäftsraummieter auf eine zustehende Mietzinsreduktion haben. Hierzu liegt nun für den Fixkostenzuschuss eine Rechtsprechung des OGH vor (25.11.2021, 3 Ob 184/21m).

1 Zum Sachverhalt

Die Beklagte ist Mieterin eines Geschäftslokals in einem Einkaufszentrum und betreibt dort ein Nagel- und Kosmetikstudio. Während des behördlich angeordneten Lockdowns war das Betreten des Einkaufszentrums weiterhin möglich, da sich dort auch Geschäfte der Grundversorgung (zB Apotheken) befinden.

Während der Monate der Lockdowns im Frühjahr 2020 (16. März –30. April 2020) sowie Ende 2020/Frühjahr 2021 (17. November – 6. Dezember 2020 und 26. Dezember 2020 – 7. Februar 2021) wurde der Mietzins von der Klägerin nicht bzw nur teilweise entrichtet.

Der Bestandvertrag legte fest, dass es der Beklagten untersagt ist, ihr Sortiment zum überwiegenden Teil über das Internet zu verkaufen und den Bestandgegenstand bloß für die Ausgabe der über das Internet bestellten Waren an die Kunden zu nutzen.

Für März–Mai 2020 beantragte die Beklagte den Fixkostenzuschuss und erhielt hierfür einen Betrag von ca EUR 3.000,00. Während des Lockdowns im November/Dezember 2020 erhielt die Beklagte einen Umsatzersatz von rd EUR 1.000,00.

2 Entscheidungsgründe des OGH

Keine Herausgabeverpflichtung des Fixkostenzuschusses

Es handelt sich hierbei um eine Förderung der betroffenen Unternehmen, um deren Liquidität sicherzustellen. Ist der betroffene Unternehmensträger Bestandnehmer, so ist dieser das Förderungssubjekt. Die Förderbestimmungen legen keine Verpflichtung für den Bestandnehmer fest, die staatlichen Unterstützungen an den Bestandgeber herauszugeben. Es handelt sich damit nicht um eine Zuwendung, die dazu gedacht ist, den gesetzlichen Mietzinsentfall der Geschäftsraumvermieter wettzumachen. Gegen die Verpflichtung zur Weitergabe spricht auch die Schadensminderungsobliegenheit des Bestandnehmers gegenüber der COFAG. Der Bestandnehmer ist daher geradezu dazu verpflichtet, die ihm zustehenden Mietzinsminderungen geltend zu machen.

Die Verneinung der Herausgabeverpflichtung hat die Situation zur Folge, dass der Bestandnehmer einerseits aufgrund des Lockdowns keine Miete zu entrichten hat, andererseits aber eine Förderung für diesen Fixkostenbestandteil bezieht. Die Konsequenz hieraus wird sein, dass die COFAG den für die Miete ausbezahlten Förderbetrag von den Bestandnehmern zurückfordern wird, da andernfalls eine Bereicherung beim Bestandnehmer vorliegen würde.

Kein gänzlicher Zinsentfall bei eingeschränkter Nutzungsmöglichkeit

Ist der bedungene Gebrauch des Bestandobjekts durch Kundenverkehr gekennzeichnet, so führt ein Betretungsverbot aus Anlass der COVID-19-Pandemie zur gänzlichen Unbenutzbarkeit des Bestandobjekts im Sinn des § 1104 ABGB (Entfall des Mietzinses). Ist die vertragsgemäße charakteristische Nutzung hingegen nur eingeschränkt (zB bei Möglichkeit des Online-Vertriebs), so kommt es gemäß § 1105 ABGB zu einer Mietzinsminderung im Umfang der Gebrauchsbeeinträchtigung nach der relativen Berechnungsmethode.

Die Beklagte war aufgrund der Bestimmungen des Bestandvertrages nicht zur Bereitstellung von Online-Angeboten bzw Online-Vertrieb berechtigt. Daher führen die Lockdowns zu einem Entfall der Pflicht zur Mietzinszahlung, denn das Geschäftslokal konnte mangels erlaubtem Kundenverkehr nicht mehr (auch nicht teilweise) zum bestandvertragsgemäßen Geschäftszweck (Erbringung von Dienstleistungen im Rahmen Nagelstudios mit Kosmetik und Fußpflege) genutzt werden.

Keine Zinszahlungspflicht wegen der Lage innerhalb eines Einkaufszentrums

Der Umstand, dass ein Einkaufszentrum für bestimmte Geschäftszwecke auch während eines Lockdowns betreten werden darf, ändert nichts an der Unbenutzbarkeit eines Geschäftslokals, das für andere, vom Betretungsverbot erfasste Geschäftszwecke genutzt wird. Der Umstand, dass das Mietobjekt in einem Einkaufszentrum liegt, begründet für einen Mieter, dessen Geschäftslokal nicht betreten werden darf, somit grundsätzlich keinen gesonderten Gebrauchswert.

Autor:innen

Johannes Edthaler
Rechtsanwalt | Partner
Sigrid Egger
Rechtsanwältin
Christina Geißler
Rechtsanwaltsanwärterin

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